管理者の当事者適格ーマンション関連裁判例紹介ー

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（１）本裁判例によって示された問題点
共用部分等に係る請求権が生じた場合でも、管理者が授権を受けて訴訟手続が終了するまでに一定の期間を要することも多く、その間に一部の区分所有権が譲渡され、その結果、一部の区分所有者が共用部分等に係る請求権を保有していないことになることもあり得ます。
本裁判例は、このような場合に、管理者の訴訟追行権が認められないとして門前払いの判断を示したものです。
本裁判例の理解を前提とすると、共用部分等に係る請求権が生じた後に、一部の区分所有権が転売されるなどして、現在の区分所有者の一部が当該請求権を保有していないことになった場合には、管理者は、事実上、区分所有法26条4項に基づいて訴訟を追行することができず、他の区分所有者も個別に訴えを提起しなければならないことになります。

なお、民事訴訟における当事者適格などの訴訟要件（原告の請求に対する実体的判断〔認容または棄却〕の前提となる条件）は、事実審の口頭弁論終結時に具備している必要があるとされています。
訴訟要件を具備しない場合は、訴えの却下という門前払いの判断がなされます。

また、本裁判例で対象となる権利（共用部分等に係る請求権）は、あくまで個々の区分所有者に帰属する売買契約上の瑕疵担保責任に基づく権利であり、この権利行使を管理者に委任する（このことを任意的訴訟担当といいます）という法律関係が前提となっています。

他方で、例えば、管理費等の滞納者に対する管理費等請求権は全組合員の共有となり（管理組合が法人化されていない場合。管理組合法人の場合は法人自体に権利が帰属します。）、本裁判例とは峻別して考える必要があります。

（２）　区分所有法制の見直しの動き
高経年区分所有建物の増加と区分所有者の高齢化を背景に、区分所有建物の所有者不明化や区分所有者の非居住化が進行している現状において、政府は、区分所有建物の管理・再生の円滑化に向けた区分所有法制の見直しが喫緊の課題であると受け止めており、令和5年6月、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（以下「中間試案」）が取りまとめられ、次期（令和6年）通常国会での法案提出が見込まれています。
本裁判例により示された問題点についても、以下のように改正がなされようとしています。

（３）共用部分等に係る請求権の行使の円滑化
現行法では、共用部分等に係る請求権が生じた後に、一部の区分所有権が譲渡されて、現在の区分所有者の一部が当該請求権を保有しないことになった場合などで、前区分所有者の有する共用部分等に係る請求権の代理権や訴訟追行権を消滅させる規律が不明確です。

そこで、中間試案においては、管理者は、共用部分等に係る請求権を有する者が区分所有権の譲渡により区分所有者でなくなった場合であっても、原則として、前区分所有者を含めて共用部分等に係る請求権を有する者を代理してその請求権を行使し、また、訴訟担当として訴訟を追行することができる旨が定められています。
このような法改正によって、本裁判例のようなケースで、一部の区分所有権が転売されるようなことがあったとしても、管理者（理事長）の原告適格に影響が生じることはなくなり、裁判所による門前払いの判断は避けられることになると考えられます。

なお、中間試案の内容はいまだ流動的なものですから、今後の動向に十分にご留意ください。

＊大規模修繕工事新聞2023年9月号に掲載された原稿に一部加筆修正を行いました。